구매와 임대 중 올바른 선택 방법

많은 분석에서 놓친 중요한 점에 대한 집주인의 놀라운 견해

Unsplash에 Erda Estremera의 사진

곧 이사 할 계획이라면 포장을 시작하기 훨씬 전에 임대와 구매 사이를 결정해야합니다.

최근에 필자는 " 주택 구입 대 임대 (DEBUNKED) "라는 글을 읽었습니다. 저자는 주로 주택 담보 대출 상환액이 얼마나 적은지 와 관련이있는 여러 가지 이유로 임대가 훨씬 낫다고 주장합니다. 수년간의 교장 및 기타 모든 주택 소유 비용.

집주인으로서 저는 임대를 원하는 사람들, 특히 제 재산을위한 것입니다. :). 그러나 나는 대부분의 상황에서 대부분의 사람들이 자신의 집을 더 잘 살 것이라고 믿습니다.

주택 소유의 진정한 비용

집을 소유하는 것은 우리 대부분이 사는 곳에서 저렴하지 않습니다. 다음은 가장 큰 비용과 연간 비용이 얼마인지입니다.

이 분석에서는 위에서 언급 한 항목에서 가정 한 것과 동일한 $ 360,000 모기지를 4.25 %로 가정하지만 여기에 명시된 $ 400,000보다는 $ 450,000의 주택 가치를 가정 할 것입니다. 왜냐하면 20 %의 계약금이 다음 중 하나보다 훨씬 낫기 때문입니다. 10 %.

  1. 모기지이자 (첫 해, 30 년 만에 점차 0으로 떨어짐) — $ 15,183
  2. 재산세 (관할 지역에 따라 다르지만 주택 감정가의 1 %라고 말하십시오. 일반적으로 시장 가격보다 낮지 만 어쨌든 후자를 사용합시다) — $ 4500
  3. 주택 보험 (보장 범위에 따라 다르지만 주택 가치의 0.25 %라고 말함) — $ 1125
  4. 유지 관리 및 수리 (운과 집을 얼마나 잘 유지하는지에 따라 다르지만 집 가치의 약 1 %라고 말함) — $ 4500

$ 450,000의 집에서 살 계획이고 $ 2100 미만으로 임대 할 수있는 경우, 그렇게하는 것을 고려해야합니다 (그럴 가능성이없는 이유 아래 참조).

원금에 대한 지불은 비용이 아닙니다.

또 다른 문제는 미결제 원금을 줄이기 위해 사용되는 월 지불금입니다. 이것은 비용이 아닙니다! 그것은 당신의 현금 흐름에 영향을 미치고 매달 보상해야하지만 실제로는 부동산, 특히 주택의 자산에 대한 자기 부담 투자입니다.

원금에 대한 지불은 비용이 아닙니다. 그것은 당신의 현금 흐름에 영향을 미치고 매달 보상해야하지만 실제로는 부동산, 특히 주택의 자산에 대한 자기 부담 투자입니다.

주택 소유 비용이 (거의) 임대를위한 논쟁으로 여겨서는 안되는 이유

분명히 위에서 언급했듯이 대부분의 사람들이 미국에 사는 곳에서 집을 소유하는 것은 저렴하지 않습니다. 그러나 대부분의 분석에서 그러한 비용이 구매가 아닌 임대 이유라고 주장 할 때 놓치는 두 가지 중요한 점이 있습니다.

첫째, 대부분의 경우 귀하의 선택은 주택 구입으로 주택 비용을 지불할지 여부가 아닙니다. 당신의 진정한 선택은 집을 사거나 임대하는 것입니다.

두 번째로, 훨씬 더 중요한 것은 임대차 계약 당사자 인 소유자가이를 사업으로 보는 소유자입니다.

그가 부적절하다고 생각하지 않는 한 (보통 좋은 내기가 아니라) 그는 이미 모든 비용을 계산하고 원금 상환이 현금 흐름에 미치는 영향을 추가하고 건강한 10 ~ 20 % (또는 50 ~ 100 %)의 이윤을 계산하고 사용했습니다. 집세를 계산하는 데 필요한 모든 것.

즉, 임대 할 때 주택 소유 비용이나 모기지 원금을 지불하는 현금 흐름 부담을 피할 수 없습니다. 집세를 통해 집주인에게 그 모든 것을 지불하는 것입니다.

임대 할 때 주택 소유 비용이나 모기지 원금을 갚는 현금 흐름 부담을 피할 수 없습니다. 집세를 통해 집주인에게 모든 것을 지불하는 것입니다.

집을 사는 것이 나쁜 생각 일 때

개인 재정의 모든 측면에서 그렇듯이 개인의 상황에 따라 다릅니다. 다음은 집을 사는 것이 나쁜 생각이고 잠재적으로 비참한 생각 일 때의 주요 상황입니다.

  • 20 %의 다운 페이먼트를 감당할 수 없습니다. 모기지이자는 자신의 돈의 20 %를 낮출 수 없다면 크게 증가 할 수 있습니다. 자신에게 호의를 베풀고 너무 비싸서 20 %의 계약금을 감당할 수없는 집을 사지 마십시오.
  • 귀하의 소득은 모기지 지불 및 기타 주택 소유 비용을 감당할만큼 충분히 안정되지 않거나 높지 않습니다. 재정적으로 자신에게 할 수있는 최악의 일은 (글쎄, 더 나빠질 수 있지만 이것은 꽤 나쁩니다) $ 90,000 이상을 지불하는 것입니다. 다운 페이먼트를 잃은 다음 다시 소유하게됩니다.
  • 당신은 5 년 이상 한 장소에 머물지 않을 것입니다 . 집을 팔면 많은 비용이 들며, 5 ~ 6 %는 부동산 중개인에게, 1 % 이상은 세금 등으로 매각해야합니다. 2 ~ 3 년이면 주택 소유의 유효 연간 비용이 크게 증가합니다.
  • 신용 점수가 너무 낮습니다. 신용 점수가 낮 으면 합리적인 이자율로 주택 담보 대출을받을 수 없으므로이자 비용이 크게 증가합니다.
  • 지역 시장은 (일시적으로) 구매보다 임대를 선호합니다. 특히 주택 가격이 급격히 상승하고 임대료를 따라 잡는 데 시간이 걸리므로 임대 비용이 일시적으로 소유 비용보다 낮습니다.
  • 한동안 더 작고 저렴한 집을 빌릴 수 있습니다. 독신이거나 자녀가없는 결혼 한 경우, 학교가 그리 좋지 않은 동네에서 적어도 잠시 동안은 더 작은 집에서 살 수 있습니다. 거기에서 산다면 아이를 갖기 시작하자마자 이사하고 싶을 것이므로 아이가 생길 때까지 구매를 보류하는 것이 좋습니다.

귀하의 결정에 영향을 미칠 수있는 몇 가지 다른 고려 사항이 있습니다.

  1. 유연성 — 주택 구입은 장기적인 약속입니다. 고용주가 귀하를 다른 도시로 옮기면 집을 팔거나 실직 중 하나를 선택해야 할 수 있습니다. 임대 포인트.
  2. 잠재적 인 절상 — 부동산 가격은 때때로 하락할 수 있으며, 2007-2012 년 부동산 폭락에서 보았 듯이 때때로 극적으로 떨어질 수 있습니다. 반면에 로켓처럼 떠오를 수도 있습니다. 예를 들어, 2000 년에 저는 4 년 전에 판매자가 지불 한 것의 두 배에 집을 샀습니다. 5 년 후 나는 지불 한 금액을 두 배로 팔았습니다. 그 집은 9 년 만에 4 배 상승하여 평균 17 % / 년 또는 14 % / 년 인플레이션보다 빠르게 상승했습니다! 이것은 다소 드문 일이지만 부동산은 인플레이션 을 약간 상회 하는 경향이있는 반면 , 모기지에 빚진 달러는 동일한 인플레이션으로 인해 가치가 계속 하락 합니다. 구매 포인트 (대부분).
  3. 예측 가능성 — 30 ​​년 고정 금리 모기지를 사용하는 경우 (합당한 이유로 미국에서 가장 인기있는 유형) 향후 30 년 동안 (또는 최소한 재 융자 또는 판매). 임대하는 경우 임대를 갱신 할 때마다 임대료가 증가 할 수 있습니다. 당신은 확실히 이사 할 수 있지만, 제가 학교에있는 동안 10 년 동안 일년에 한 번 이상 이사를했기 때문에 큰 번거 로움을 말할 수 있습니다. 이사를 고용해야한다면 비용이 많이 들며 새 집세가 현재 집주인이 귀하에게 현재 시장 상황과 일치한다고 인용하면 더 적은 비용으로 좋은 곳을 찾지 못할 수도 있습니다. 구매 포인트.
  4. 세금 공제 — 연방, 주 및 지방 세금을 고려할 때 높은 세금 범위에있는 경우 모기지에 대한이자를 공제 할 수 있습니다. 이는 사실상 샘 삼촌이 귀하의이자 비용의 일부를 지불하여 귀하의 주택 소유 비용을 절감한다는 것을 의미합니다. 구매 포인트 (많은 분).
  5. 강제 저축 — 모기지 원금을 갚으면 점차적으로 주택 자산을 증가시키는 형태로 자산을 구축하는 것입니다. 돈을 따로 떼어 놓는 데 우리 대부분만큼 어려움을 겪고 있다면 매일 매분 예산을 따르는 것이 아니라 구매할 때 하나의 큰 결정 만 필요하기 때문에 순자산을 구축하는 쉬운 방법입니다. 구매를위한 방대한 포인트.

높은 주택 소유 비용을 임대 및 구매에 대한 주장으로 인용하는 분석은 몇 가지 중요한 사항을 놓치고 있습니다. 가장 중요한 것은 집주인이 소유 비용과 이익 마진을 기준으로 임대료를 설정한다는 것입니다. 따라서 임대로 이러한 비용을 피할 수 없습니다. 당신은 단순히 다른 사람을 위해 그들에게 지불하고 장기적으로 그것을 보여줄 아무것도 남지 않았습니다.

집을 사는 것이 나쁜 생각 인 상황이 있지만, 대부분의 경우 감당할 수 있다면 장기 임대하는 것보다 훨씬 낫습니다.

구매 또는 임대하는 것이 더 나은지 자문 해 본 적이 있습니까? 고려 사항은 무엇입니까?

부인 성명

이 기사는 정보 제공 목적으로 만 작성되었으며 재정적 조언으로 간주되어서는 안됩니다. 중요한 재정적 결정을 내리기 전에 재정 전문가와 상담해야합니다.

저자 정보

Opher Ganel 은 NASA 및 정부 계약자를 지원하는 컨설팅 업무를 포함하여 여러 개의 성공적인 중소기업을 설립했습니다. 그의 가장 최근 벤처는 독립 전문가를위한 재무 전략 서비스 입니다. 거기에서 또는 그의 매체 간행물 인 Financial Strategy를 팔로우 하여 그와 연결할 수 있습니다 .

원래 https://www.opherganel.comhttps://WealthTender.com에 게시되었습니다 .

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