개인 모기지 보험이라고 불리는 법적 절도

… 그리고 그것을 피하는 방법

Unsplash에 WATARI의 사진

우리가 첫 집을 샀을 때 우리는 권장되는 20 %의 계약금을 감당할 수 없었습니다. 도대체 우리는 마감 테이블에 10,000 달러의 현금을 가져올 여유가 거의 없었습니다.

모기지를 처음받는 것이었기 때문에 모기지에 대해 우리가 아는 모든 것 :

  • 우리는 집과 폐쇄 비용을 지불 할 수있는 것이 필요했습니다.
  • 이자율이 낮을수록 좋습니다.
  • 우리는 매월 30 년 동안 (또는 우리가 집을 매각 할 때까지 (둘 중 먼저 일어난 일)) 대출 기관에 지불해야합니다. 그렇지 않으면 집을 잃게됩니다.

그래서 집을 사기로 결정했습니다. 축하합니다! 장기적으로는 수만 달러를 절약 할 수 있습니다.

집주인의 놀라운 견해 — 집을 사거나 임대해야합니까?

그러나 조심하지 않으면 필요한 것보다 수만 더 많은 비용이들 수 있습니다. 그 이유는 ...

미국에서 주택을 구입하고 주택 감정가의 80 % 이상을 담보로 대출을 받으면 법적으로 개인 모기지 보험 (Private Mortgage Insurance)을 구입해야합니다. 줄여서 PMI.

주택 담보 대출을 선불하는 것이 거의 항상 끔찍한 아이디어 인 이유

PMI는 다음과 같이 작동합니다. 모기지 지불의 일부로 매달 PMI 제공자에게 추가로 지불합니다. 그 대가로 모기지를 불이행하면 대출 기관이 주택을 압류하고 팔아 대출금을 최대한 갚을 수 있습니다. 시장이 하락하고 담보 대출이 차압 후 잔액이 남아있는 경우 대출 기관은 PMI 공급자에게 가서 귀하가 아직 빚진 금액을 갚도록합니다. 지금까지 너무 좋았죠? 이것은 당신의 대출 기관이 당신이 가지고 있지 않은 돈을 위해 당신을 쫓지 않을 것임을 의미합니다. 별로 좋지 않은 곳이 여기 있습니다…

PMI 제공자가 대출 기관에서 지불하면 방금 지불 한 금액을 돌려서 귀하를 추적합니다. 뭐라고?! 그것은 당신의 자동차 보험사가 당신이 친 사람에게 돈을 지불하고 그들이 지불 한 것에 대해 당신을 고소하는 것과 같습니다! 미친!

PMI 비용

PMI 비용은 많이 다릅니다. 현재 NerdWallet에 따르면 연간 원래 대출 금액의 0.55 %에서 2.25 % 사이입니다. 이는 주택 가치의 80 % 미만을 빚지고 PMI 중단을 요청할 때까지 계속됩니다. 소위 대출 가치 (LTV) 비율의 감소는 주택 가치 상승으로 인해 발생할 수 있습니다 (또는 주택 가치가 하락하면 실제로 악화 될 수 있음). 지역 부동산 시장이 안정적인 경우 주택 담보 대출 원금을 점진적으로 갚기 때문에 LTV는 천천히 감소합니다.

PMI가 얼마나 많은 비용이들 수 있는지 확인하기 위해 다음 가정으로 NerdWallet 계산기를 사용하겠습니다.

  • 미국에서 주택 가격 중앙값 (현재 $ 226,800) 인 주택을 구입합니다.
  • $ 22,680의 10 % 계약금을 지불합니다.
  • 당신은 얻을 3.75 %의 -interest, 30 년 고정 모기지를 가정의 가격의 나머지를 충당하기 위해
  • 30 년 동안 모기지 상환에 필요한 최소 금액을 매달 지불합니다.
  • PMI는 원래 모기지 잔액의 2.25 %로 최고 수준입니다.

이것은 주택 구입에 대한 총 비용의 5.3 % 이상입니다. 여기에는 모기지 원금,이자, 세금, PMI 및 주택 소유자 보험이 포함됩니다! 그리고 그것은 당신의 대출 기관을 보호하지만 당신을 위해 아무것도하지 않는 무언가를위한 것입니다! 미쳤어?

PMI 지불을 피하는 방법 (20 % 계약금을 감당할 수없는 경우에도)

우리가 처음 집을 샀을 때로 돌아가서, 우리는 훌륭한 대출 기관과 일할만큼 운이 좋았습니다. 95 %의 LTV 모기지를받는 대신 두 개의 모기지를 받도록 권한 것은 바로 그 사람이었습니다. 첫 번째는 주택 가치의 80 %를 충당하고 두 번째는 첫 번째 대출과 계약금으로 충당되지 않은 금액을 충당합니다.

이 시나리오의 가장 좋은 점은 LTV가 80 % 이상인 모기지를 내지 않았다는 것입니다. 총 LTV (또는 TLTV)가 80 %를 초과하면 PMI가 필요하지 않습니다. LTV가 80 % 이상인 단일 대출이있는 경우입니다.

두 번째 모기지는 첫 번째 모기지보다 약 1-2 % 더 높은 이자율을 가질 수 있습니다. 불이행하는 경우 두 번째 모기지의 대출자는 주택이 팔리고 첫 번째 모기지의 대출자가 완전히 갚을 때까지 아무것도 얻지 못하기 때문에 의미가 있습니다. 이것은 두 번째 대출의 대출 기관이 더 높은 위험을 감수하고 있으므로 더 높은이자를 부과 할 것임을 의미합니다.

두 번째 모기지 비용은 PMI 비용보다 훨씬 저렴합니다.

이 글을 쓰는 현재, 당신은 4.9 %의 HELOC (Home Equity Line of Credit)를받을 수 있습니다. HELOC를 일종의 두 번째 모기지로 사용할 수 있습니다. 여기에는 두 가지 단점이 있습니다.

  • HELOC는 일반적으로 대출 기간 10 년, 대출 상환 기간 10 년, 남은 잔액을 상환하기 위해 20 년 말 풍선 지불을 제공합니다. 이것은 당신이 이런 종류의 두 번째 대출을 갚는데 30 년이 아니라 20 년이라는 것을 의미합니다.
  • HELOC의 이자율은 일반적으로 매월 다양하므로 이자율 환경이 악화되면 시간이 지남에 따라 더 많은 금액을 지불하게 될 수 있습니다.

90 % LTV 첫 대출을 3.75 %로받는 것과 첫 번째 대출을 80 % LTV에서 두 번째 대출을 더한 것의 차이 (나머지 10 %는 계약금으로 충당 할 수 있도록 남겨 둡니다)는 $ 27.32 / 월입니다. 위의 가정에.

집을 최소 30 년 동안 유지하고 필요한 지불액보다 더 많이 지불하지 않으면 차액이 최대 $ 9835.20이됩니다. 이는 PMI에 지불하는 $ 25,470보다 61 % 이상 낮습니다.

중요한 것은 LTV가 80 % 아래로 떨어진 후 (예를 들어 6 년 후) 집을 매각하는 경우 PMI에 대해 전체 $ 25,470을 지불했지만 고금리 2 차 모기지에 대해서는 초과이자 만 $ 1967에 불과합니다. 이것은 PMI 비용의 92 % 이상을 절약 할 것입니다!

결론

미국에서 주택을 구입하고 계약금이 20 % 미만인 경우 Private Mortgage Insurance 또는 PMI를 지불해야합니다. 이로 인해 세금 및 보험 비용을 포함하여 주택 구입 총 비용의 5 % 이상이 소요될 수 있으며 대출금 대 가치 비율이 80을 초과하는 동안 모기지 초기 몇 년 동안 지불됩니다. %.

귀하가 모기지에 채무 불이행을하고 차압이 나머지 모기지 잔액을 충당하지 않는 경우 귀하가 지불하는 PMI는 귀하의 대출 기관을 갚습니다. 이것은 대출 기관을 보호하지만 PMI 제공자가 대출 기관에 지불 한 후 돌아 서서 대출 기관에 지불 한 금액에 대해 당신을 추적 할 것이기 때문에 당신을 위해 아무것도하지 않습니다.

제 생각에는 PMI가 합법적으로 제재 된 절도를 만드는 것입니다. 당신은 이익이없는 것에 대해 수만 달러를 지불하고 적은 비용으로 더 현명한 방식으로 모기지를 구조화함으로써 피할 수 있습니다.

특히 비용이 많이 들고 잠재적으로 재정 목표에 도달하지 못할 수있는 경우 이러한 종류의 세부 정보에 대해 배우는 것이 중요합니다.

부인 성명

이 기사는 정보 제공 목적으로 만 작성되었으며 재정적 조언으로 간주되어서는 안됩니다. 중요한 재정 결정을 내리기 전에 재정 전문가와 상담해야합니다.

저자 정보

Opher Ganel 은 NASA 및 정부 계약자를 지원하는 컨설팅 업무를 포함하여 여러 개의 성공적인 중소기업을 설립했습니다. 그의 가장 최근의 벤처는 독립 전문가를위한 재무 전략 서비스 입니다. 거기에서 또는 그의 매체 간행물 인 Financial Strategy를 팔로우 하여 그와 연결할 수 있습니다 .

원래 https://wealthtender.com에 게시되었습니다 .

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